Popular Posts
Thẩm định pháp lý doanh nghiệp: Vốn điều lệ, Vốn pháp định, Ngành nghề kinh doanh có điều kiện, chủ sở hữu sáng lập và chủ sở hữu thực tế……

Mời các bạn cho ý kiến, đóng góp tài liệu và gửi câu hỏi thắc mắc cần tư vấn liên quan tới các vấn đề về pháp lý doanh nghiệp, hành lang luật hiện hành, nghiệp vụ thẩm định pháp lý doanh nghiệp, những rủi ro liên quan tới các nội dung trọng yếu cần thẩm định pháp lý doanh nghiệp như: Vốn điều lệ, Vốn pháp định, Ngành nghề kinh doanh có điều kiện, chủ sở hữu sáng lập và chủ sở hữu thực tế……


Chào bạn Nguyen, lần thứ 2 gặp lại bạn! Thanks bạn vì câu hỏi rất hay. Mình comment câu hỏi này với bạn không mang tính chất chỉ điểm mà mang tính chất trao đổi nhé.
1- Bản thân quyền sử dụng đất về mặt pháp lý, trên giấy chứng nhận nếu có nêu  đất thuộc diện quy hoạch cho dự án ABC mà không nêu rõ không được thế chấp thì vẫn được thế chấp, nhận thế chấp như thường, có khác thì khác về giá trị định giá mà thôi. Huống hồ trường hợp của bạn không nói tới nhưng mình chắc là trên sổ đỏ không hề có thông tin quy hoạch, và 2 là các bên đã nhận thế chấp trên cơ sở định giá theo giá thị trường! (Mặc dù mình có thấy lạ là thời điểm cấp sổ đỏ cũng khá gần thời điểm có quyết định thu hồi đất và đền bù giải tỏa (cùng trong 2015) như thông tin bạn đưa ra, gần nhau quá, hiếm cực hiếm).
2 – Như bạn đã nói, đất ông X bị giải tỏa 1/2 và đền bù giải tỏa theo giá nhà nước mà thôi. Mình cứ giả định như bạn rằng rủi ro cho ông X và ngân hàng vì:
– Đất bị thu hồi 1 nửa, giá trị nhà nước đền bù (đã chốt, không bàn lại việc tại sao lại chốt như thế, không có thỏa thuận) thấp hơn giá trị đã định giá và cấp tín dụng, dẫn tới việc số tiền đền bù + giá trị đất còn lại không đủ để đảm bảo cho dư nợ hiện tại của ông X tại ngân hàng Y. Mặc dù mình khẳng định rằng việc mất 1/2 đất này, đâu đó lại mang tới 1 lợi thế thương mại đẩy giá đất của ông X lên gấp 2.5 – 3 lần ngân hàng càng mừng.
3- Với các thông tin thống nhất ở trên, theo đúng câu hỏi bạn đã hỏi mình trao đổi thế này:
(1) Ngân hàng cần làm gì trong trường hợp này để giảm thiểu rủi ro: rủi ro đã xảy ra, cái ngân hàng có thể làm bao gồm: Làm với với chính quyền (ban đền bù giải phóng mặt bằng, chủ đầu tư) đề nhận tiền đền bù, thỏa thuận 1 cách ép buộc tỷ lệ cắt nợ từ số tiền đó (thường trên hợp đồng thế chấp của các TCTD đã có nội dung này) để giảm dư nợ => Đánh giá lại TS => thực hiện các thủ tục cùng với người vay về chỉnh sứa giấy tờ đất.
Rủi ro trong trường hợp này khi giá trị định giá cho ra kết quả dẫn tới giá trị được bảo đảm tối đa ngân hàng có thể chấp nhận thấp hơn giá trị dư nợ còn lại => Không còn cách nào khác, ngân hàng thỏa thuận với khách hàng về việc đưa thêm tiền vào cắt nợ hoặc bổ sung TSBĐ khác để đảm bảo đủ cho dư nợ.
(2) Đối với cho vay nhận TS là Sổ đỏ, tương tự tình huống trên cần chú ý điều gì để tránh rủi ro?: Đây là mình bàn cho trường hợp TSBĐ là quyền sử dụng đất trong quá trình thẩm định/đã cho vay mà chưa xảy ra sự có liên quan tới đền bù giải phóng mặt bằng, thì cần có nghiệp vụ gì để thu thập thông tin cập nhật đầy đủ, phòng ngừa lỡ sổ có trong diện dự án mà ngân hàng và người thế chấp không biết. Theo mình biết hiện 1 số TCTD (như VP bank chẳng hạn) họ có cách làm là bên cạnh các thủ tục định giá, xem xét pháp lý quyền sử dụng đất, đăng ký GDBĐ hợp lệ truyền thống, họ có làm riêng biện pháp là làm xác nhận đất không thuộc dự án treo nào tại Sở quy hoạch và kiến trúc (mặc dù phải tốn thêm thời gian, chi phí). Tuy nhiên đa phần thì Sở TNMT hầu hết đều có sự cập nhật trên giấy chứng nhận Quyền SDD cấp cho người dân về đất nào thuộc quy hoạch khi cấp giấy rồi, trường hợp của bạn khá hiếm!
Trân trọng và cảm ơn bạn !


OK, đồng ý với cách làm của bạn.
(1) Và đây cũng là hướng mình đang xử lý. Yêu cầu KH cho thêm TSBĐ hoặc giảm giá trị phần dư nợ bị hụt so với trước. Giá đất thì chưa nhúc nhích gì vì khu này quy hoạch chưa xong, giờ chỉ kiện tụng và làm việc với Bên ban bồi thường và giải phóng mặt bằng của thành phố.
Chắc chắn là tiền bồi thường NH được nhận nhưng tính theo hệ số K, khá bèo. Còn lại sau này định giá lại đất được lên hay xuống thì tính sau.
(2) Cách làm Xác nhận quy hoạch tại Sở quy hoạch và kiến trúc đúng là khá tốn kém. Nếu món lớn hoặc thuộc khu vực nhạy cảm phải làm thôi. Tại món này mình quản lý lại nên phải xử lý theo hướng 1. Còn hướng 2 để mình rút kinh nghiệm.
Việc Sổ được cấp trong năm 2015 và cuối năm vào diện quy hoạch mình nghĩ là do người cấp Sổ chủ đích làm vậy để về hưu hoặc Chủ Sổ đã ABC…. để ra Sổ.
Nhưng đúng là nếu xác nhận tại Sở quy hoạch và kiến trúc thì sẽ là Chuẩn nhất rồi. Cảm ơn bạn.
-=============================-
Cho mình hỏi 1 trường hợp:
Ông X đã được UBND quận Y cấp Sổ Đỏ khu vực gần Times City đầu năm 2015.  Ông X đã thế chấp vay vốn tại ngân hàng cuốn Sổ đỏ này vào giữa năm 2015.
Tuy nhiên cuối năm 2015 có dự án mở rộng đường kéo dài từ cầu Tam Trinh đi đến cầu Vĩnh Tuy. Đất nhà ông X bị giải toả mất hơn 1/2 và Nhà nước chỉ đền bù theo khung giá nhà nước.
Vậy trong vụ việc này rủi ro là về phía ngân hàng và ông X.  Vậy thì theo bạn:
(1) Ngân hàng cần làm gì trong trường hợp này để giảm thiểu rủi ro.
(2) Đối với cho vay nhận TS là Sổ đỏ, tương tự tình huống trên cần chú ý điều gì để tránh rủi ro?
- -
CHUYÊN MỤC
  • Google Comment (0)
  • Facebook Comment ()
  • Emotion
  • :))
    :((
    :D
    :(
    :)
    :-)
    ;)
    =))
    :p
    =.=
    ==
    ^_^
    /=he
    :*
    /=r
    /=l
    :v
    /=ok
    /=clap
    (y)
    (yy)
    /=hi
    /=j
    /=hup
    /=hd
    /=hl
    /=hr
    /=s
    <3